BNP Paribas MacStone: Wandel der Lebensstile sorgt für geänderte Immobiliennachfrage

Am 2. Juni ist der BNP Paribas MacStone an den Start gegangen. Der neue Offene Immobilienfonds von BNP Paribas Real Estate Investment Management (BNP Paribas REIM) setzt auf gleich sechs Nutzungsarten. Er verfolgt damit einen der breitesten Investmentansätze am Markt. Trotzdem investiert der als Basis-Investment konzipierte Fonds fokussiert, denn die Auswahl der Objekte erfolgt entlang globaler Megatrends. So ist gewährleistet, dass die Immobilien in ihrem jeweiligen Markt und der individuellen Nutzungsart zukunftsfähig sind und eine nachhaltige Rendite erzielen.

Insgesamt drei Megatrends haben die Experten von BNP Paribas REIM als besonders relevant für die Immobilienwirtschaft identifiziert: Demografischer Wandel, Digitalisierung und der Wandel der Lebensstile. In diesem Beitrag soll der Wandel der Lebensstile, dessen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und die Umsetzung in Immobilieninvestments insbesondere bei Hotel- und Wohnimmobilien genauer beleuchtet werden.

Megatrend Wandel der Lebensstile

In entwickelten Gesellschaften geht es oftmals nicht mehr darum, Wohlstand zu schaffen und daraus Lebenszufriedenheit zu gewinnen. Vielmehr wollen die Menschen mit Hilfe des vorhandenen Wohlstands dem eigenen Leben Sinn verleihen. Diese Sinnsuche spiegelt sich in einer zunehmenden Individualisierung, Urbanisierung, in dem Verlangen nach Erlebnissen, dem zugehören zu Communities oder der Selbstentfaltung wider. Dies führt zu einem hochgradig flexiblen, mobileren Lebensstil, der auf eine stärkere individuelle Selbstbestimmung, Unabhängigkeit sowie die kluge Verbindung von Privat- und Berufsleben abzielt.

Zusätzlich spielt hier auch der Megatrend Digitalisierung mit hinein, zum Beispiel durch die Konzepte der Sharing Economy. Die digitale Plattform-Ökonomie vereinfacht den Austausch von Waren und Dienstleistungen, was den Besitz vieler Dinge überflüssig macht. Eine Entwicklung, die sich nicht nur auf die entwickelten Gesellschaften begrenzt. Auch in Schwellenländern etwa in Asien finden vergleichbare Veränderungen in den Feldern Mobilität und Individualisierung statt.

Damit wird klar: Die Kombination neuer Lebensformen und -stile führt zu völlig neuen Immobilienkonzepten und Nachfrageveränderungen bei bestehenden Angeboten. Individualisierung, Mobilität und Selbstentfaltung werden neue Wohnungen und Wohnformen, neue urbane Infrastrukturen mit mehr Platz für gemeinsames Leben, neue Geschäftskonzepte und die für das alles notwendige Versorgungslogistik hervorbringen. Auch wenn dieser Trend Auswirkungen auf eigentlich alle Immobilien-Nutzungsarten besitzt, so sind die Auswirkungen bei Hotel- und Wohnimmobilien besonders deutlich.

Hotelimmobilien bleiben attraktiv

Die globalen Wirtschaftsverflechtungen nehmen immer mehr zu. Das wird, trotz digitaler Alternativen, die seit Corona wohl dauerhaft stärker genutzt werden, die Geschäftsreisetätigkeit insgesamt weiter befeuern. Daneben wächst die Zahl der Privatreisenden aus den Emerging Markets Asiens nach Europa. Das sorgt für eine nachhaltige Nachfrage nach touristischen Dienstleistungen und Übernachtungen insbesondere im mittleren Hotel-Segment.

Schließlich sind Reisen und die damit verbundenen Erlebnisse ein wichtiger Kern des beschriebenen Wandels der Lebensstile. Für die sogenannten Millennials und ihre Nachfolger ist Reisen von zentraler Bedeutung. Dreimal im Jahr wird im Durchschnitt Urlaub gemacht, hinzukommen Kurztrips in der Regel als Städtereisen. Zwar haben Sharing Economy-Ansätze wie Airbnb sich ein Stück vom Kuchen abgeschnitten, doch spricht das klassischen Hotelsegment gerade mit Neubauten und konsequenten Design-Ansätzen diese Zielgruppe ebenfalls erfolgreich an.

Attraktiv sind hier moderne Stadthotels im Drei- und Viersterne-Segment mit einer professionellen Betreiberstruktur. Auch Stadtrandlagen mit guter Anbindung und Preisvorteil werden nachgefragt werden, nicht zuletzt wegen der durch die Corona-Krise gesteigerten Kostensensibilität der Gäste. Trotz des temporären Nachfragerückgangs in der Hotelbranche halten wir den langfristigen positiven Trend für intakt. Der aktuelle Rücksetzer könnte sogar für zusätzliche Gelegenheiten am Markt sorgen.

Investieren in Wohnimmobilien

Das Einfamilienhaus war der Traum ganzer Generationen. Doch gerade bei der modernen städtischen Mittelschicht steht dieses Ziel nicht mehr im Fokus. Andererseits müssen Menschen auch in Zukunft wohnen. Sie werden es aber anders tun.

In Deutschland leben schon heute drei von vier Bewohnern in Städten, im Jahr 2050 werden es voraussichtlich 84,3 Prozent sein. Und dann ist da noch der Trend zum Einpersonenhaushalt. Waren es 1993 noch 12,37 Mio. Deutsche die allein lebten, waren es 2018 schon 17,33 Mio. Bis 2030 soll sich der Prozentsatz der Einpersonenhaushalte weiter erhöhen. In den deutschen Stadtstaaten wird er dann 57 % betragen.

Als Folge wird es in vielen Städten nach Jahrzehnten des Wachstums zu Flächenknappheit und einem Rückgang der Wohnfläche pro Kopf kommen. Das schafft eine geänderte Nachfrage nach neuen Lifestyles und Wohnkonzepten mit kleinteiliger Gliederung (20-35 qm in Deutschland), sehr hoher Flächeneffizienz und hohem Ausstattungsgrad. Diese Micro-Living-Konzepte werden in nahezu alle Lebensphasen zu beobachten sein: von Studentenapartments, Businessapartments, über Aparthotels bis hin zu Seniorenresidenzen.

Profitieren werden davon stadtnahe Wohnformen mit relativ geringer Wohnfläche pro Einzelmieter, aber mit mehr gemeinsamen Flächen als das in traditionellen Wohnformen üblich war. Hier zeigen sich am Markt immer mehr neue Wohnformen, die teils auch Aspekte des Arbeitens mit integrieren. Hier wird es vor allem darauf ankommen, bei konkreten Ankäufen Trend und Experiment sauber auseinander zu halten.

Das „new normal“ und sein Einfluss auf den Megatrend

Wie das „new normal“ nach Corona den Bereich der Immobilienwirtschaft verändern wird, kann derzeit nicht abschließend gesagt werden. BNP Paribas REIM geht davon aus, dass die drei Megatrends Demografischer Wandel, Digitalisierung und der Wandel der Lebensstile auch nach der Pandemie unverändert in Takt bleiben. Zum Teil wird das „new normal“ diese Trends sogar beschleunigen und verstärken, siehe Homeoffice, Digitalisierung oder Gesundheitswesen. Für den gerade gestarteten Fonds und dessen Fondsmanagement können die aktuellen Marktgegebenheiten attraktive Gelegenheiten beim Kauf erster Objekte bieten. Immobilien mit Zukunft gibt es schließlich in jeder Marktphase.


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