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3. Institutional Real Estate Symposium

Experten sehen unverändert attraktive Bedingungen für indirekte Immobilieninvestments in Deutschland.

Zum dritten Mal diskutierten auf dem Institutional Real Estate Symposium von iii-investments institutionelle Investoren aktuelle Trends, Herausforderungen und Lösungen in der Immobilienanlage. Experten, wie Prof. Dr. Hans-Werner Sinn, referierten neben anlagespezifischen auch zu gesamtwirtschaftlichen Themen. Mehr als 75 Teilnehmer, darunter hauptsächlich Vertreter von Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerken, besuchten die Veranstaltung am 17. April in München.

Kornelius Purps, Fixed Income Strategist der UniCredit, eröffnete die Veranstaltung mit einem Blick auf die makroökonomische Lage und das Zinsumfeld. Neben Aktien gehören deutsche Immobilien seiner Meinung nach derzeit zu den attraktivsten Assetklassen. Den aktuellen Immobilienboom in Deutschland und den damit verbundenen Preisanstieg, vor allem von Wohnimmobilien, sieht er nicht als Zeichen einer Blasenbildung, also einer Überhitzung des Marktes.

Stefan Janotta, Head of Research bei iii-investments, befasste sich im Rahmen seiner Analyse mit der Preisentwicklung und Prognose der gewerblichen europäischen Büro-Immobilienmärkte. Er machte deutlich, dass angesichts geringer spekulativer Neubauaktivitäten angebotsseitig die Grundlage für Mietwachstum gegeben ist. Überdurchnittliches Büromietwachstum erwartet er innerhalb Europas in den nächsten Jahren in Deutschland und den nordischen Ländern. Aufgrund des großen Abstands  zwischen Immobilien- und Staatsanleiherendite von rund 300 Basispunkten empfahl er unverändert Investments im Core-Segment in Deutschland. Südeuropa dagegen hält er weiterhin für zu aggressiv bepreist. Immobilieninvestoren sollten dort Exit-Chancen nutzen.

Einem Trend-Thema der Immobilienbranche widmete sich Manuel Jahn. Der Experte für Handelsimmobilien von GfK GeoMarketing stellte das aktuelle Geschehen am europäischen Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien dar und analysierte die Angebots- sowie Nachfrageseite auf den Mietmärkten. Zudem skizzierte er den Einfluss des Online-Handels, der immer mehr an Bedeutung gewinnt. Abschließend illustrierte er anhand von Beispielen, welche Einzelhandelsimmobilien unter anderem aufgrund falsch gewählter Designs oder einer eigenwilligen Architektur keine Erfolgschancen haben.

Dr. Stephan Kloess, Inhaber des gleichnamigen schweizerischen Beratungsunternehmens, befasste sich mit Auswahlkriterien für Asset Manager und indirekte Immobilienanlagen aus der Sicht institutioneller Investoren. Ein Fazit des letzten Marktzyklus ist nach Dr. Kloess, dass das Timing bei der Auswahl indirekter Anlagen ebenso bedeutend ist, wie das Timing bei Investments selbst. Der Auswahlprozess wird aufgrund  zunehmender Komplexität, insbesondere durch regulatorische Fragestellungen, intensiver und zunehmend strukturierter ablaufen müssen als in der Vergangenheit. Allerdings plädierte Kloess dafür, bei der Auswahl des Asset Managers auf ein angemessenes Verhältnis von Prüfung und geplantem Investment zu achten und deshalb die Standardisierung nicht zu weit zu treiben. Generell ist Kloess davon überzeugt, dass institutionelle Investoren in Zukunft ihre indirekten Immobilienanlagen aktiver steuern und ihr Risikomanagement intensivieren werden, was unter anderem zu höheren Anforderungen an die Transparenz bei den Anbietern führen wird.

Reinhard Mattern, Geschäftsführer von iii-investments, befasste sich in seinem Beitrag mit dem Investment von institutionellen Investoren auf der Finanzierungs-Seite (Debt). Bei diesem Vorgehen kommt der Kredit für ein Immobilienprojekt nicht von einer Bank, sondern von einem Finanzinvestor. Während insbesondere in den USA und Großbritannien das Thema Real Estate Debt längst eingeführt ist, hat es am deutschen Immobilienmarkt erst vor kurzem erste Transaktionen dieser Art gegeben. Mattern betonte, dass hier indirekte Vehikel - beispielsweise ein deutscher Spezialfonds – eine interessante Investmentmöglichkeit darstellen. „Aus unserer Sicht ist bei Investitionen in Real Estate Debt das professionelle Management auf der Darlehensseite ebenso wichtig wie die Immobilienkompetenz. Deshalb dürfte eine indirekte Investition vor allem für kleinere und mittelgroße Institutionelle eine interessante Alternative darstellen“, so Reinhard Mattern. Aus seiner Sicht ist Real Estate Debt aus verschiedenen Gründen, wie dem regulatorischen Umfeld oder als risikoarme Alternative zu Staatsanleihen, im derzeitigen Marktumfeld eine interessante Anlagealternative für deutsche institutionelle Investoren.

Friedhelm Stucke vom Finanzministerium des Landes Nordrhein-Westfalen erläuterte in seinem Vortrag die Auswirkungen von Solvency II auf Versorgungswerke aus Sicht der Finanzaufsicht. Hierbei ging er zunächst auf die Umsetzung der 9. Novelle des Versicherungsaufsichtsgesetzes (VAG) und das BaFin-Rundschreiben 3/2009 zu den Mindestanforderungen an das Risikomanagement von Versicherungen (MaRisk VA) ein. Versorgungswerke sind hiervon nicht direkt betroffen, allerdings orientiert sich deren Landesaufsicht an der bundesweiten Versicherungsaufsicht. Abschließend ging er auf die Umsetzung der 1. Solvency II-Säule bei Versorgungswerken ein. Hier wird ein Konzept zur Eigenmittelausstattung entwickelt, welches Stucke erläuterte.

Prof. Dr. Hans-Werner Sinn vom ifo Institut betonte in seinem Vortrag abschließend die zunehmende Verschuldungssituation in Südeuropa und hob das Problem hervor, dass sich in den letzten vier Jahren die Target2 - Verbindlichkeiten einiger südlicher Eurostaaten und gleichzeitig die Forderungen der Bundesbank gegenüber der Europäischen Zentralbank sehr stark vergrößert haben. Er präferierte ein System wie in den USA, in dem ein unbegrenztes Anwachsen der Salden zwischen den regionalen Federal Reserve Banken nicht möglich ist, weil dort, im Unterschied zum EZB-System, die entstandenen Salden jährlich durch Übergabe von besicherten Wertpapieren ausgeglichen werden. Kritisch sieht er, dass Länder wie Spanien oder Italien im Hinblick auf das Preisniveau bislang kaum abgewertet haben und damit im europaweiten Wettbewerb nicht konkurrenzfähig sind. Als positives Beispiel hob er in diesem Zusammenhang Irland hervor, welches diesen schmerzhaften Anpassungsprozess bereits mit Erfolg in Angriff genommen hat. Zukünftig erwartet Prof. Dr. Sinn tendenziell eher inflationäre Entwicklungen, um die Verschuldungssituation in den Griff zu bekommen.