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iii-investments mit neuer Produktlinie - erster Immobilien-Darlehensfonds geht an den Start

Als erste Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft bringt iii-investments einen Immobilien-Darlehensfonds (Debt Fund) nach deutschem Investmentgesetz auf den Markt. Die Nummer zwei im Immobilien-Spezialfondsmarkt hat das Mandat erhalten, für eine deutsche Pensionskasse einen Immobilien-Darlehensfonds mit einem anfänglichen Zielvolumen von 200 Mio. Euro aufzulegen.

Der Ankauf der Darlehen wird im ersten Quartal 2013 beginnen. Der Fonds wird dabei in Darlehen investieren, deren beliehene Immobilien vorrangig in Deutschland, aber auch in anderen Staaten im Euro-Raum, gelegen sind.

Reinhard Mattern, Geschäftsführer von iii-investments, zum Start des neuen Darlehensfonds: „Mit diesem Mandat haben wir den ersten Darlehens-Spezialfonds einer Immobilien-KAG nach deutschem Investmentgesetz aufgelegt. Die große Nachfrage zeigt, dass es richtig war bei dieser neuen Produktgattung auf das bei unseren Kunden vertraute Vehikel des deutschen Spezialfonds zu setzen. Wir sind optimistisch demnächst auch das erste Closing eines zweiten Darlehensfonds, in Form eines Pool-Fonds, abschließen zu können."

Darlehensfonds beziehungsweise Debt Funds sind im angelsächsischen Raum seit Jahren etabliert, die wenigen bisher am deutschen Markt an institutionelle Kunden vertriebenen Produkte waren jedoch überwiegend in anderen Ländern aufgelegt worden, die Nachfrage in Deutschland entsprechend begrenzt.

Der Darlehensfonds von iii-investments tritt indirekt als Kreditgeber auf und beteiligt sich an Bankkrediten, die an einen Investor zum Erwerb einer Immobilie ausgereicht wurden. Dabei stößt der Darlehensfonds aktuell am Markt in eine Lücke, klagt doch die Immobilienbranche über eine immer restriktivere Kreditvergabe der Banken. Der Fondsmanager muss hierbei über die Kompetenz verfügen, eine nachgelagerte Kreditprüfung durchführen und den Kredit über die Laufzeit überwachen zu können.

Beim Ankauf der Darlehen wird iii-investments mit mehreren Banken zusammenarbeiten, die damit Neugeschäft generieren und gleichzeitig durch die Weiterveräußerung von Teilen ihrer Darlehen an den Fonds ihre Eigenkapitalquote schonen. Der von iii-investments aufgelegte Fonds wird in erster Linie in risikoarme Kredite investieren, einige mittlere Risiken können zur Renditeoptimierung beigemischt werden. Die Größe der einzelnen Finanzierungen wird zwischen 20 und 40 Millionen Euro liegen. Der Kredit muss in Euro ausgereicht sein.

„Als Immobilien-KAG verfügen wir über das Know-how, für unsere Kunden nicht nur die Ausgestaltung der Darlehen im Detail zu prüfen, sondern sind auch in der Lage die dahinterstehenden Objekte nach unseren Prüfungskriterien für den Ankauf von Immobilien zu bewerten. Grundsätzlich erwerben wir für unsere Kunden nur solche Finanzierungen, bei denen wir auch selbst ein Investment in das Objekt vornehmen würden", betont Reinhard Mattern.

Aus Sicht eines institutionellen Investors, zu denen vor allem Versicherungen, Versorgungswerke und Pensionskassen gehören, gibt es mehrere Gründe die für Finanzierungsengagements sprechen: Ein wesentlicher Treiber liegt in der sich wandelnden regulatorischen Landschaft begründet - sowohl im Bankenmarkt (Basel II/III) als auch im Versicherungsgeschäft (Solvency II). Als Folge fahren die Banken als traditionelle Finanzierer von Immobilien ihre Aktivitäten erheblich zurück. Gleichzeitig machen die neuen Eigenkapital-Unterlegungspflichten für Versicherungsunternehmen Immobilienfinanzierungen im Vergleich zu Direktinvestments in Immobilien relativ gesehen attraktiver. Hinzu kommt das anhaltend niedrige Renditeniveau von Alternativanlagen im Bondbereich. Die Attraktivität von Darlehensinvestments wird abgerundet durch strukturelle Besonderheiten wie der grundsätzlich geringen Wertschwankung von „gesunden" Immobiliendarlehen und der damit verbundenen geringen Korrelation zu anderen Assetklassen. Während einzelne große institutionelle Investoren in den vergangenen Monaten unmittelbar Darlehen ausgereicht haben, steht dieses Vorgehen kleinen und mittleren Adressen mit Blick auf die dafür nötigen internen Ressourcen nicht offen. Für diese Adressen eröffnet der Darlehensfonds einen gleichwertigen Zugang zum Markt.