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iii-investments veröffentlicht Immobilienmarktbericht Herbst 2011

Europäische Gewerbeimmobilienmärkte zeigen sich

stabil in der Schulden- und Finanzkrise – Kernländer

aus Rendite-Risiko-Sicht attraktiv.

Die Märkte für gewerbliche Immobilien in Europa reagieren bislang nur eingeschränkt auf die aktuelle Schulden- und Finanzkrise. Nach wie vor ist die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien in Top Lagen Europas (sogenanntes Core-Segment) ungebrochen. In sehr guten Lagen nimmt die Knappheit an attraktiven Investmentangeboten mit lang laufenden Mietverträgen weiter zu. Hinzu kommt, dass im Gegensatz zu dem Rezessionsjahr 2009 vor allem im Büroimmobilienmarkt nur sehr wenige spekulativ gebaute neue Objekte auf den Markt kommen und daraus keine Belastung für die Mietmärkte zu erwarten ist. Das Transaktions-volumen wird aufgrund der Verunsicherung bei Investoren und Immobilienbesitzern in den nächsten Monaten leicht zurückgehen. In der Summe ist aber auch im Falle eines Andauerns der schwierigen Konjunktur- und Kapitalmarktentwicklung von einer stabilen Entwicklung der Immobilienpreise im core-Segment in den Ländern Nord- und Westeuropas auszugehen. Zu diesem Ergebnis kommt der aktuell vorgestellte Immobilienmarktbericht Herbst 2011 von iii-investments.

Marktentwicklung Europa:

„Aus Rendite-Risiko-Sicht ist für institutionelle Investoren derzeit vor allem in den europäischen Kernländern der historisch hohe Spread zwischen den Staatsanleiherenditen und Immobilienanfangsrenditen ein starkes Investitionsargument“, so Reinhard Mattern, Geschäftsführer iii-investments. In Deutschland, Frankreich, Großbritannien und auch Finnland liegt dieser bei bis zu 300 Basispunkten, weshalb dort der Run auf Core Objekte anhalten wird. Im Gegensatz dazu müssen Investoren in den Ländern Südeuropas teilweise eine geringere Anfangsrendite bei Immobilien akzeptieren als die vergleichbare Verzinsung für Staatsanleihen. Entsprechend unattraktiv sind derzeit diese Märkte für einen Investor, der verschiedene Anlagemöglichkeiten aus Renditesicht vergleicht. Die aktuelle Situation lässt sich gut an dem Marktthermometer von iii-investments für Büroimmobilien in Europa ablesen. Das Thermometer dient Investoren als Orientierung, um den richtigen Zeitpunkt für Ankaufs- und Verkaufsentscheidungen zu treffen.

Im attraktiven Bereich sind aktuell überwiegend Städte aus nord- und westeuropäischen Ländern zu finden. Bei dieser Einstufung bietet der jeweilige Standort auf Fünfjahressicht Preissteigerungspotential. Der Bericht geht im Vergleich zum Frühjahr 2011 von leicht reduzierten Mietwachstumsaussichten bei Büro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien bis 2013 aus. Stimmungsbedingt kann es zu einer kurzfristigen Zurückhaltung am Investmentmarkt kommen, wobei Südeuropa stärker betroffen sein wird als die Länder West- und Nordeuropas. Zu den belastenden Faktoren zählt laut dem Bericht, dass bei einer nachlassenden Konjunkturentwicklung die Mietsteigerungserwartungen der Investoren nach unten korrigiert werden müssen, was zu einer Verschlechterung der Mietrenditen führen wird. Negativ wirkt sich für Investoren zudem aus, dass trotz des nach wie vor historisch niedrigen Zinsniveaus die Fremdkapitalkosten aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheit angestiegen sind. Angesichts anhaltender Diskussionen über die Kapitalausstattung der Banken ist außerdem die Kreditvergabe wieder selektiver geworden. “Das Ausweichen von Investoren auf Nebenlagen und schlechter ausgestattete Objekte (core plus und value added), was in den letzten Monaten häufiger zu beobachten war, wird sich angesichts der Verunsicherung am Markt nur begrenzt fortsetzen,“ erläutert Stefan Janotta, Head of Research von iii-investments. Eine der wichtigsten Investorengruppen, die Versicherer, halten sich nach Beobachtungen von iii-investments vor dem Hintergrund von Solvency II zunehmend als Investor zurück. Sie treten dafür aber öfter als Finanzierer auf.

Insgesamt sieht iii-investments in seinem Basisszenario, dem bis 2014 moderate BIP-Wachstumsraten in den europäischen Kernländern von 0,5 bis 2,5 Prozent zugrunde liegen, aufgrund der Angebotsknappheit mehrheitlich stabile Mietmärkte im Core-Segment.

Marktentwicklung Deutschland:

An den wichtigsten deutschen Bürostandorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart) erwartet iii-investments eine Fortsetzung der zuletzt sehr positiven Entwicklung und damit eine Überschreitung des 2010er Flächenumsatz-Niveaus. Immobilien in Deutschland profitieren von den europaweit überdurchschnittlich guten Finanzierungskonditionen, dem hohen Spead zwischen Immobilienanfangsrendite und Staatsanleiherenditen sowie sich zunehmend bessernder Fundamentaldaten der deutschen Märkte. Sämtliche deutschen A-Bürostandorte sind daher in dem von iii-investments entwickelten Marktthermometer als attraktiv bzw. selektiv attraktiv eingestuft.

Mit einem Anteil von 55% am Transaktionsvolumen dominieren derzeit Einzelhandelsimmobilien den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt. Das Segment ist durch unveränderte Knappheit von hochwertigen Flächen in den Top-Märkten gekennzeichnet. Aus diesem Grund ist nach Einschätzung von iii-investments mit einer Verschiebung der Nachfrage auf B-Standorte sowie gleichzeitig mit einer Erhöhung der Spitzenmieten und damit Mietpreissteigerungen für den Einzelhandel zu rechnen.

Vor dem Hintergrund des relativ hohen Flächenbestandes und der weiter zunehmenden Bautätigkeit im deutschen Einzelhandelssektor müssen nach Einschätzung von iii-investments aber vor allem Objekte in peripheren Lagen hinsichtlich der Nachhaltigkeit der Mieten genau untersucht werden. Die Wiedervermietbarkeit nach Auslauf der Mietverträge ist bei diesen Immobilien nur sehr eingeschränkt und nur mit deutlichen Mietabschlägen möglich. Mit Anfangsrenditen zwischen 7% und 8% ist das Investitionsrisiko bei diesen Objekten oftmals nicht adäquat wiedergespiegelt. Gleiches trifft in ähnlicher Weise auch auf den Markt der Logistikimmobilien zu.