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iii-investments veröffentlicht Immobilienmarktbericht und iii-Marktthermometer Frühjahr 2012

Negativer Realzins treibt Immobiliennachfrage – Vor allem Deutschland und Nordeuropa wegen Erwartung überdurchschnittlicher Mietpreissteigerung im Fokus der Investoren.

Die europäischen Kernländer bieten nach wie vor attraktive Einstiegsmöglichkeiten auf den Immobilienmärkten. Zu dem Ergebnis kommt der jüngste Research-Bericht von iii-investments zum europäischen Gewerbe-Immobilienmarkt. Grundsätzlich zementiert die anhaltende Politik des billigen Geldes der Europäischen Zentralbank den Renditevorteil von Immobilieninvestments gegenüber Anleihen. Angesichts der konjunkturellen Eintrübung haben Investoren ihre Erwartungen der Mietpreisentwicklung in den letzten Monaten allerdings reduzieren müssen. Gleichzeitig haben etliche Projektentwickler mit Blick auf die Konjunktur und aufgrund fehlender Finanzierungen ihre Neuprojekt-Planungen bis in die Jahre 2014/2015 verschoben. In Folge der niedrigen Fertigstellungen dürften die Leerstandsraten weiter zurückgehen und die Mietpreise für gewerbliche Objekte in den nächsten Jahren weiter langsam steigen.

Marktentwicklung Europa

Die europäischen Mietmärkte haben sich seit Herbst 2011 als Folge der konjunkturellen Abschwächung uneinheitlich entwickelt. Zwar gingen die Flächenumsätze im Vergleich zum Vorjahr etwas zurück, das Mietpreisniveau ist allerdings wie erwartet stabil geblieben, da die Leerstandsraten in nahezu allen europäischen Märkten rückläufig sind. Der wesentliche Grund hierfür ist, dass Developer und Banken bei neuen Projekten weiterhin sehr zurückhaltend sind und folglich bis 2014/2015 nur in sehr begrenztem Umfang spekulative Projekte auf den Markt kommen werden. Reinhard Mattern, Geschäftsführer iii-investments, macht auf die Folge aufmerksam: „Vor allem im Spitzensegment beobachten wir in immer mehr Märkten eine Flächenknappheit, die trotz moderater wirtschaftlicher Entwicklung steigende Mieten zur Folge haben dürfte. Wir sehen deshalb insbesondere Einstiegschancen bei Core-Objekten mit kurzen Mietverträgen, da hier der Investor das Mietwachstum nutzen kann."

Am Investmentmarkt sollten sich aufgrund der expansiven geldpolitischen Maßnahmen der Europäischen Zentralbanken die im zweiten Halbjahr 2011 gestiegenen Fremdkapitalkosten allmählich stabilisieren. Vor allem in den europäischen Kernländern wird dies im Zusammenspiel mit dem leicht verbesserten Wirtschaftsausblick sowie der Knappheit an Immobilien für stabile bis leicht steigende Preise im Core-Segment sorgen. Der historisch hohe Abstand zwischen den Staatsanleihe- und Immobilienanfangsrenditen, der in den europäischen Kernländern bei bis zu 300 Basispunkten liegt, hat sich in den letzten Monaten nicht verringert und festigt damit die Attraktivität von Immobilien in Relation zu den Anleihemärkten.

Aktuelles iii-Marktthermometer

Diese Entwicklung spiegelt sich in dem von iii-investments entwickelten Marktthermometer für Immobilien wider. Es hilft Investoren, den richtigen Zeitpunkt für Ankaufs- und Verkaufsentscheidungen zu treffen. Das aktuelle Marktthermometer sieht im attraktiven und selektiv attraktiven Bereich überwiegend Städte aus Deutschland, Österreich, Schweden und Finnland. Bei dieser Einstufung bietet der jeweilige Standort auf Fünfjahressicht Preissteigerungspotential. Der niedrige Zins sollte sich in diesen vier Ländern mittelfristig positiv auf die wirtschaftlichen Aktivitäten auswirken und die Mietnachfrage auf den Immobilienmärkten beleben.

Im Vorjahresvergleich haben insbesondere westeuropäische Standorte wie Paris und Brüssel eine kritischere Bewertung erfahren. In Bezug auf die Märkte in Paris (CBD) und im Londoner Westend empfiehlt iii-investments inzwischen Zurückhaltung, da hier auf Grund gefallener Anfangsrenditen und gestiegener Mieten nur noch ein geringeres Preispotenzial besteht. Die B-Märkte von Großbritannien wie Birmingham oder Glasgow findet man trotz nur moderater Mietsteigerungserwartung im selektiv attraktiven Bereich wieder, da hier die Anfangsrenditen immer noch attraktiv sind.

Skeptisch bleibt Stefan Janotta, Head of Research von iii-investments, in Bezug auf die südeuropäischen Märkte: „Wir halten hier das Preisniveau vor dem Hintergrund der Verschuldungsproblematik und der hohen Renditen von Staatsanleihen weiterhin für zu hoch. Das Risiko der zukünftigen volkswirtschaftlichen Entwicklung und die eingeschränkte Handlungsfähigkeit der Staaten, die angesichts von Sparzwängen die Konjunktur nicht stützen können, ist nicht angemessen abgebildet." Standorte wie Mailand, Madrid und Barcelona finden sich deshalb unverändert am unteren Ende der Skala wieder.

Deutliche Zeichen der Gesundung sind laut dem Bericht hingegen in Irland zu erkennen, einem weiteren Problemfall der Euro-Zone. Angesichts unverändert hoher Zinsen für irische Staatsanleihen rangiert Dublin trotzdem weiter im unteren Bereich des Marktthermometers, ein Einstiegszeitpunkt ist also noch nicht erreicht.

Hohe Prognosequalität

Das Prognosemodell von iii-investments hat sich in der Vergangenheit bewährt. Das Beispiel London (City und Westend) zeigt, dass man sowohl 2007 mit der Empfehlung des Ausstiegs wie 2009 mit dem Einstiegszeitpunkt richtig gelegen hat. Investoren konnten sich damit bei den letzten beiden Trendwenden am Londoner Markt (Platzen der Preisblase 2007/2008 und Erholung seit 2009) richtig positionieren.