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iii-investments veröffentlicht Immobilienmarktbericht und iii-Marktthermometer Herbst 2012

Zurückhaltung der Banken bei Finanzierungen sorgt für günstiges Umfeld für eigenkapitalstarke Investoren - insbesondere Core+ und Value added-Objekte mit attraktiven Renditen

Die europäischen Mietmärkte entwickeln sich in Kerneuropa bei stabilen bis leicht steigenden Spitzenmieten und nur leicht rückläufigen Flächenumsätzen unerwartet robust. Zu dem Ergebnis kommt der jüngste Research-Bericht von iii-investments zum europäischen Gewerbe-Immobilienmarkt. Obwohl die europäische Wirtschaft in den letzten Monaten Rezessionstendenzen zeigt, zeichnet sich an immer mehr Märkten insbesondere im Spitzensegment ein deutlicher Rückgang der Leerstände ab. Grund dafür ist das unverändert geringe Volumen an Projektentwicklungen ohne Vorvermietung. Als Folge der Unsicherheiten an den Kapitalmärkten und insbesondere der veränderten Eigenkapitalvorschriften sind Banken weiterhin sehr zurückhaltend bei der Fremdfinanzierung von Projektentwicklungen.

Die Investmentmärkte sind europaweit aktuell ebenfalls durch die geringe Fremdkapitalverfügbarkeit beeinflusst. Für Core+ oder Value added-Objekte gibt es von Banken kaum mehr Finanzierungen, die über 50 Prozent des Beleihungswertes hinausgehen. Entsprechend viel Eigenkapital wird für Investments benötigt. Alternative Finanzierungsformen wie Debt Fonds werden die Lücke nur begrenzt schließen können. Vor dem Hintergrund der allmählichen Verbesserung der Fundamentaldaten der Immobilienmärkte in Form rückläufiger Leerstände in Kerneuropa sieht Reinhard Mattern, Geschäftsführer iii-investments, derzeit Chancen für eigenkapitalstarke Investoren: "Wer nicht auf Fremdkapital angewiesen ist, kann aktuell sowohl als Erwerber als auch als Fremdkapitalgeber auf Grund der Finanzierungslücke attraktive Renditen erzielen. Das gilt insbesondere für Objekte aus den Segmenten Core+ und Value added, die aktuell mit deutlichen Preisabschlägen gehandelt werden. Mit Hilfe einer aktiven Asset Management-Strategie lassen sich hohe Wertsteigerungen generieren."

Aktuelles iii-Marktthermometer

Das von iii-investments entwickelte Marktthermometer hilft Investoren, den richtigen Zeitpunkt für Ankaufs- und Verkaufsentscheidungen zu treffen. Unverändert wird der obere Bereich des Thermometers von Standorten aus Deutschland (Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart), Schweden (Stockholm) und Österreich (Wien) dominiert. Die niedrigen Zinsen werden sich dort mittelfristig positiv auf die wirtschaftlichen Aktivitäten auswirken und die Mietnachfrage auf den entsprechenden Immobilienmärkten beleben. Bei den deutschen Märkten übernimmt Hamburg die Spitzenposition vor Stuttgart. Stefan Janotta, Head of Research von iii-investments, differenziert dabei: "Bei Core-Objekten sehen wir in den deutschen Märkten das bessere Rendite-Risiko-Verhältnis auf Grund der positiven Mieterwartungen bei kurz laufenden Mietverträgen. Core-Immobilien mit lang laufenden Mietverträgen sind bei Anfangsrenditen von 4,5 Prozent mittlerweile nicht mehr attraktiv, da wir bei diesen Objekten kaum mehr Preissteigerungspotenzial sehen."

Mit dem Rückgang der Staatsanleiherenditen in Krisenländern wie Spanien, Italien und Portugal in den letzten Monaten stellt sich aus antizyklischer Perspektive die Frage, ob ein Einstiegszeitpunkt in die Immobilienmärkte dieser Länder näher rückt. Die Experten von iii-investments vertreten aber unverändert die Meinung, dass die Preise bei weitem nicht so gefallen sind, dass diese die wirtschaftliche Verfassung der Länder widerspiegelt. Die Anfangsrenditen sind mit 5,5 bis 6 Prozent unverändert unattraktiv. Entsprechend befinden sich die dortigen Immobilienstandorte (Barcelona, Lissabon, Madrid, Mailand, Rom) weiter am Ende des Thermometers.

Eine kleine Wiederauferstehung feiert Dublin, das als erster Standort aus den sogenannten PIIGS-Ländern den kritischen Bereich des Marktthermometers verlassen hat. Hier wirken sich die rückläufige Staatsanleiherendite und die verbesserten Produktivitätskennziffern positiv auf die Wettbewerbsfähigkeit des Landes aus. Außerdem zeichnet sich dort eine Knappheit an erstklassigen Flächen ab, wovon der Mietmarkt profitieren sollte.

Nur noch verhalten fällt die Bewertung von Paris (CBD) und London Westend aus. Beide Standorte hatte iii-investments 2009 und 2010 als attraktiv beurteilt. Die B-Märkte von Großbritannien sind, wie Glasgow wegen der hohen relativen Rendite, im selektiv attraktiven Bereich oder, wie Birmingham, im moderaten Bereich zu finden. Äußerst positiv fällt das Urteil in Bezug auf die französischen B-Standorte Lyon und Marseille aus, die sich in der Spitzengruppe wiederfinden.

Hohe Prognosequalität

Das Prognosemodell von iii-investments hat sich in der Vergangenheit bewährt. Das Beispiel London (City und Westend) zeigt, dass man sowohl 2007 mit der Empfehlung des Ausstiegs wie 2009 mit dem Einstiegszeitpunkt richtig gelegen hat. Investoren konnten sich damit bei den letzten beiden Trendwenden am Londoner Markt (Platzen der Preisblase 2007/2008 und Erholung seit 2009) richtig positionieren.