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Neuer iii-investments Immobilienmarktbericht mit iii-Marktthermometer Frühjahr 2013: Preisdruck springt auf core+ Segment über

Die expansive Geldpolitik der Notenbanken der großen Industrieländer zeigt nicht nur an den Aktienmärkten, sondern auch an den europäischen Immobilienmärkten zunehmend Wirkung. Zu diesem Ergebnis kommt der jüngste Research-Bericht von iii-investments zum europäischen Gewerbe-Immobilienmarkt. Beschränkte sich der Preisdruck in den europäischen Kennländern in den Investmentmärkten bisher auf core Immobilien, zeichnet sich vor allem in Deutschland vor dem Hintergrund einer zunehmenden Risikobereitschaft vieler Investoren eine deutliche Preissteigerung im core+ Segment ab. Unterstützend wirken die weiter fallenden Leerstandsraten in vielen Märkten.

Neben den deutschen A-Märkten werden die höchsten Investitionsumsätze in London erzielt; steigende Mieten und Preise in den Toplagen locken dort weiterhin vor allem ausländische Investoren an. Im Gegensatz dazu ist in Südeuropa bislang nach wie vor keine zunehmende Investitionsbereitschaft erkennbar. In den ersten Monaten diesen Jahres sind die Anfangsrenditen für Topobjekte in Barcelona, Madrid und auch Mailand um rund 50 Basispunkte angestiegen. Bei einem weiteren Preisrückgang und der Bereitschaft von Bestandshaltern auf diesem Niveau zu verkaufen, dürften sich mittelfristig wieder mehr Investoren an diesen Standorten engagieren.

Die europäischen Mietmärkte zeigen sich unverändert stabil. Im Bürosegment liegt die durchschnittliche Leerstandrate mit knapp 10 Prozent relativ hoch, was jedoch den hohen Werten in den Märkten der Peripherie geschuldet ist. Die weiterhin stabile Wirtschaftsentwicklung in Kerneuropa, zusammen mit der Angebotsknappheit an neuen Flächen, sollte die Mieternachfrage nach Bestandsobjekten, auch in core+ Lagen, verstärken und hier zu rückläufigen Leerstandraten führen. Ähnlich die Einschätzung im Segment Einzelhandel: In Kerneuropa gibt es aufgrund der stabilen Rahmenbedingungen einen andauernden Expansionsdruck internationaler Filialisten und eine damit verbundene Flächennachfrage, die in den Toplagen nicht bedient werden kann. Dieser Nachfrageüberhang hat im vergangenen Jahr in vielen Ländern Kerneuropas bereits wieder zu Mietanstiegen geführt. In Südeuropa sind die Mieten für Toplagen trotz der wirtschaftlichen Probleme der Länder stabil geblieben. B-Lagen haben dort allerdings mit deutlich steigenden Leerständen zu kämpfen.

Aktuelles iii-Marktthermometer

Das von iii-investments entwickelte Marktthermometer hilft Investoren, den richtigen Zeitpunkt für Ankaufs- und Verkaufsentscheidungen zu treffen. Maßstab für die Bewertung einzelner Märkte ist dabei der Abstand zur Rendite der jeweiligen Staatsanleihen. Aktuell zeigt das Marktthermometer im oberen Bereich unverändert Standorte aus den europäischen Kernländern wie Deutschland (Hamburg wieder an der Spitze, München, Berlin), Belgien (Brüssel), Schweden (Stockholm), Großbritannien (London-City), Frankreich (Lyon) und Österreich (Wien). Auffällig ist dabei, dass nur noch Hamburg im Bereich „attraktiv" liegt, eine Folge der insgesamt kritischen Bewertung der Preisentwicklung im core Segment.

Deutschland insgesamt wird als selektiv attraktiv bewertet, wobei das bessere Rendite-Risiko-Verhältnis bei core Objekten mit kurz laufenden Mietverträgen besteht, da dort nach wie vor ein Aufschlag bei den Anfangsrenditen von bis zu 100 Basispunkten üblich ist. Da diese Besonderheit aber zunehmend von Investoren gesucht wird, dürfte sich diese Differenz in nächster Zeit verringern. core Immobilien mit lang laufenden Mietverträgen sind bei Anfangsrenditen von 4,5 Prozent aus Sicht der Experten von iii-investments hingegen nicht mehr attraktiv.

Mit Blick auf die seit Herbst 2012 rückläufigen Staatsanleiherenditen in den südeuropäischen Ländern wird in dem Bericht auch erörtert, ob nicht inzwischen der Zeitpunkt für einen antizyklischen Einstieg dort gekommen ist. Stefan Janotta, Head of Research von iii-investments, betont jedoch, dass die Preise bisher nicht so gefallen sind, wie es mit Blick auf die wirtschaftliche Verfassung dieser Länder angemessen wäre: „Core Immobilien werden dort bei Anfangsrenditen um 6 Prozent und einer nur geringen Verkaufsbereitschaft von Bestandsobjekten nach wie vor zu teuer gehandelt. Wir erwarten Anfangsrenditen von 6,5 bis 7 Prozent in Madrid, Barcelona oder Mailand, bevor wir diese Märkte wieder als attraktiv einstufen."

Einen Blick lohnen hingegen die niederländischen Städte Amsterdam und Rotterdam, die jedoch aufgrund der hohen Leerstandsraten und der folglich nur begrenzten Mietsteigerungserwartungen nur im moderaten Bereich des Thermometers zu finden sind.

Die Niederlande erscheinen derzeit bei Prime-Anfangsrenditen von mehr als 6,0 Prozent eher im Wohninvestmentsegment interessant, da dort die Fundamentaldaten bei geringem Leerstand und stabiler Nachfrage wesentlich besser sind als im Bürosegment.

Hohe Prognosequalität

Das Prognosemodell von iii-investments hat sich in der Vergangenheit bewährt. Das Beispiel London (City und Westend) zeigt, dass man sowohl 2007 mit der Empfehlung des Ausstiegs wie 2009 mit dem Einstiegszeitpunkt richtig gelegen hat. Investoren konnten sich damit bei den letzten beiden Trendwenden am Londoner Markt (Platzen der Preisblase 2007/2008 und Erholung seit 2009) richtig positionieren.